2018年的最后一两个月，房企发债融资的动作益发增多。记者发现，年末不少房企将融资用处直接描述为“债款再融资”“归还债款”，兑付压力可见一斑。
世界地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表明，2019年是房企还债顶峰期，需要在2018年末“借新债还宿债”早做准备，否则来不及，可能会面对债款违约危险。
公司债占比超4成
继9月、10月融资金额连续下滑，11月，房企融资额度大幅提高，迎来年末的顶峰。
据同策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房企完结融资金额折合算计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。
尽管融资频率添加，可是并不代表着融资的放松。同策研究院朱莉莉以为，融资松绑和楼市拐点论实属夸大，2019年末前房地产方针和商场难以松动，而金融组织向来“晴天送伞，雨天收伞”，首要还是看商场变化，商场下行下金融组织收紧的趋势很难改动。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚称：“年末更是银根收紧的时候，金融组织资金也从紧，房企从银行和金融组织获取资金困难，多重要素叠加的情况下呈现了企业密集发债的现象。”
“为了不让彼时蜜饯成为此时毒药，房企只能增强内部输血才能，如加大营销力度，加速存量产品的周转，提高滚动开发的才能等。”朱莉莉弥补道。
梳理房企的融资方法能够发现，债款类融资方法为融资的主流。据同策研究院统计数据显现，11月，房企债款融资额为505.33亿元，占房企融资总量的99.88%，环比上涨29.09%。其中公司债210.28亿元，占比41.56%，其他债款融资91.69亿元，占比18.12%，境内银行告贷86.34亿元，占比17.07%，信任告贷73.6亿元，占比14.55%，中期收据43.42亿元，占比8.58%，托付告贷和海外银团告贷融资金额为0。
在其他债款融资方法中，房企成功发行的多为超短期融资债券，具有融资频率高，融资额度较低的特征，且用处多数为借新还旧。
关于此，克而瑞剖析师房玲以为：“因为2015年是房企发债的顶峰期，而到本年年末多数房企面对着短期偿债的压力，所以发债频率添加。”
海外高息融资频现
在境内融资趋紧的情况下，不少上市房企转战海外融资。
本年以来，仅A股上市房企就有超越30家发布了美元债券融资计划，不少公司融本钱钱超越10%，有的公司乃至到达13.25%。
从近期发布的融资计划看，利率遍及较高，到达10%以上。例如，时代我国发行的一笔3亿美元优先收据，利率为10.95%。
龙头房企也不破例。以我国恒大为例，公司11月19日早间布告，拟增发美元优先收据，原票面利率为11%。同样，绿地集团的2.8亿美元收据的利率也到达了9.13%。
同策研究院统计显现，2018年11月美元融资总额算计人民币154.61亿元，是除了人民币以外的第二大融资钱银。
ABS融资成“新宠”
近期，不少房企测验ABS融资，发行ABS的房企增多且成功率添加。
例如，新期望地产首单购房ABS成功发行，利率仅5.7%，创17年以来民企最低利率纪录；世茂股份拟发行35亿元CMBS，以物业租借收益权等财物发作的现金流作为支撑，发行期限不超越21年。
除了常见的购房尾款证券化外，阳光城更是测验以应收账款为根底财物进行融资。12月4日晚间，阳光城发布布告称，公司拟与山东省世界信任股份有限公司、融博泰商业保理（上海）有限公司协作，以公司及下属子公司的房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为根底财物，发行相关产品进行融资，总额不超越20亿元。每一期融资存续期间不超越12个月。短短半个月，阳光城两次借道应收账款融资，加上此前拟发行规划50亿元，拟融资规划已到达70亿元。
归纳现在的融资事例，房企是以购房尾款、应收账款、租借收益等财物发作的现金流为支撑，经过此类ABS融资的利率处于中高等水平。
“ABS融资资金周期短、资金弥补作用明显，相对而言，发行本钱较高，是一种利弊都十分明显的方法。”江瀚称。
据天风证券固定收益首席剖析师孙彬彬预算，现在银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿，占比77%。而地产企业ABS融资类型近年来呈现的一个重要变化是供应链保理、购房尾款这两种现时债款类ABS占比持续提高，这也反映出当前投资者对现时债款类ABS的偏好。
房玲以为：“财物证券化现在是抢手方向，方针上也比较支撑，应收账款财物证券化，提早利用了未来的现金流，是现下房企亲近重视的融资方法。”
永续债“重出江湖”
在各种融资途径中，从前淡出江湖的永续债再次重现身影。
11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布布告称，近日，该公司收到我国银行间商场交易商协会出具的《接受注册通知书》，赞同接受该公司100亿元永续中期收据注册。
一向稳健的保利也选择了永续债这样“亦正亦邪”的融资工具。
永续债从前因为恒大被广泛普及。恒大曾因经过永续债大规划融资完结规划的跨越式增加，同时也遭受着高危险的质疑。上一年6月30日，恒大完结了悉数永续债的换回作业，算计1129.4亿元。
据了解，永续收据，也叫无期收据，对错金融企业（发行人）在银行间债券商场发行的无固定到期日、可递延付出利息的中期收据。实际操作中，永续债在发行时会附加换回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息。
因为永续收据产品在满足必定条件下可计入权益，提高发行人本身权益水平，能够帮助发行人改善财物负债结构与财务指标且不摊薄股东权益，所以上市房企一度青睐此融资方法，可是如果不能在必定期限内还清，则面对着递增的高息压力。
事实上，更多的房企也在测验发行永续债。据不完全统计，除了保利，中建世界、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷参加永续债的发行大军，发行总额约达56亿元。
房玲以为：“只要能融到资，现阶段企业是各种融资途径都测验，所以房企融资呈现多元化的特点。而永续债既能融到钱，又能下降负债，在危险可控的情况下是具备吸引力的。”
“永续债尽管相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，可是发行永续债需要更高的企业条件，变现才能相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在必定期限里换回。”江瀚评价称。
用处
发新债是为归还宿债
据同策研究院监测，11月份，融资的上市房企既包含碧桂园、恒大、绿地等龙头房企，也有龙湖、华夏美好、富力等大中型房企，还有龙光、把戏年、华远、时代我国等中小型房企。
记者发现，在资金用处中，不少房企发新债专用于归还宿债。12月3日，富力地产2018年公司债券（第一期）发行，规划40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟悉数用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。11月28日，金地布告称，已完结2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，首要用于归还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。11月20日，龙光地产布告称，当日完结发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作归还发行人债款。
还有我国恒大，11月19日布告称，间接全资隶属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先收据，所得款项首要为现有离岸债款再融资。11月13日，证监会核准华夏美好向合格投资者揭露发行面值总额不超越80亿元的公司债券，拟悉数用于归还到期或回售的公司债券。
借新还旧尽管是房企融资的常用操作手法，可是如此会集且专门用于归还宿债，值得重视。易居研究院智库中心研究总监严跃进表明，这一波借新还旧与债款兑付顶峰有关，房企在2016年曾会集发债，周期一般是3年，差不多到2019年是偿债顶峰期。
压力
12月房企将归还266亿信誉债
事实上，从2018年四季度以来，房企信誉债（包含企业债、公司债、短期融资券、中期收据、财物支撑证券、次级债等种类）的到期兑付数量就开始增多，月均归还量都保持在30只以上。
据wind统计数据显现，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地产企业信誉债到期，归还量266.25亿元，上一年同期是82.66亿元；算上提早兑付以及回售部分是65只，总的归还量是439.99亿元，上一年同期为170亿元。
而2019年全年，房企将迎来偿债顶峰。记者查询wind数据获悉，2018年-2022年，房企到期需要归还的信誉债规划分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元，2017年仅为736亿元，也就是说，2019-2021年，是房企偿债的顶峰期。
具体来看，2019年，共有445只信誉债到期，到期归还金额3765亿元。
记者从wind获悉，到12月5日，泰禾于2019年到期的债券和中期收据有四只，总的发行规划为80亿元；万科于2019年到期的债券首要是本年发行的7只超短期融资债券，共140亿元；旭辉在2019年初有一只债券需要还，发行规划为27.9亿港元的可转债。富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券首要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规划是51.7亿元。
值得重视的是，富力地产在本年12月份成功发行的40亿元公司债首要用于2019年到期回售部分，共96亿元公司债，回售日均在2019年1月份。事实上，为了添加流动性缓解资金压力，富力地产本年还启动股权类再融资，发行不超越约8.06亿股新H股。
还有把戏年，wind统计数据显现，于2019年到期的债券共有5只，发行规划为8.4亿美元和16亿元人民币。本年年初，把戏年就曾发行多期美元收据和债券，为集团若干现有债款再融资。
不过，本年9月5日，世界信贷评级组织标普承认，将把戏年的展望从稳定调整为负面，同时承认其“B”的长期主体信誉评级，承认其无归还优先无抵押美元债券“B”的长期债项评级。
评级下调的首要原因是，估计未来12至24个月该公司杠杆率不太可能实质性好转，包含美元优先债在内的大量债款行将到期，使之面对越来越高的再融资危险。
方正证券剖析，跟着偿付顶峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券商场呈现的会集债款违约潮，商场关于房地产企业债款兑付才能的忧虑遍及加重。
危险
4只债券兑付违约
债款兑付迎来顶峰期，企业债款违约也随之添加。Wind统计数据显现，到12月5日，2014年共发作６只债券兑付违约，触及金额13.4亿元，2015年25只，触及金额115.19亿元，2016年56只，触及金额393.77亿元，2017年35只，触及金额337.49亿元，2018年添加到102只，触及金额1020.44亿元。
关于房地产行业来说，亦是如此，Wind统计数据显现，2014-2017年，基本无房企债券兑付违约，可是，2018年以来，已经有4只债券到期兑付呈现违约，触及两家房企，包含中弘股份、华业本钱等。
其中，中弘股份因为深陷债款违约，已经被强制退市，到11月30日，中弘股份累计逾期债款本息升至94.36亿元，悉数为各类告贷。华业本钱10月8日发布布告称，公司“17华业本钱CP001”应于2018年10月13日（此日为节假日，顺延至10月15日）兑付，因为公司流动性严重，本期债券本息偿付存在不确定性危险。不仅债券违约，华业本钱也遭受信任融资方的追责，华业本钱11月9日晚间布告称，公司及子公司西藏华烁近日收到北京市第三中院发来的《执行通知书》，大业信任向法院强制请求执行公司及西藏华烁向其付出欠款、利息及相关违约金，案子金额算计19.92亿元。
在业内人士看来，对大房企来说，尤能经过规划优势、融资途径和本钱优势以及快速回款的方法来归还债款，下降杠杆，可是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，债款兑付压力更大。
同策研究院总监张宏伟表明，从本年3季度到下一年3季度，是房企债券兑付压力较大的时间段，有的房企资金链体现得比较严重，期望经过借新还旧，用中长期债款置换掉短期债款，可是大的方针环境并未改动，借新还旧只能处理个别企业的当务之急，不能处理根本问题。“这轮债款兑付顶峰中，过去扩张速度较快、杠杆用得较足的中型房企将遭到很大影响，诸如浙江房企、闽系房企等。”
